もばいるじいさん の ひとくち アドヴァイス
こんな物件 はあぶない
差押物件・・・・・・
築浅で部屋の向きもよい。面積もひろいのに、家賃が馬鹿に安い。もしかすると競売で差し押さえになっているのではないか。一応疑ってみるものだ。登記簿謄本を閲覧して、甲区欄に差し押さえが記載してあるケース。
これは借りない方がよい。差し押さえ後に入居した場合、競売落札者から”出てゆけ”といはれたらお終い。ついでに乙区欄も見るとよい。抵当権が多額に設定されていれば、差押の後で入居しても、短期賃借権の期限切れとかで、賃貸契約中でも出てゆく羽目になることありがち。まともな不動産業者なら、重要事項説明書で甲区欄の有無、乙区欄の有無という項目で説明があるのだが。
民事執行法一部改正・・・・・・
民事執行法は近年改正が続いている。注目すべきは平成１６年４月から施行されているものである。
内容は、こうだ。
従来は、貸し主がお金を借りるなどして、抵当権が設定されている賃貸物件のばあい、貸し主が経済的に破綻して、抵当権が移転、また持ち主が変更になっても、借り主はそのまま居住継続ができました。居住権などとよばれる。その制度が、不良債権処理を妨げるという理由で、改正になった訳です。改正の善し悪しは別にして、これが賃貸借契約に大きな影響を与えます。
抵当権の設定された物件が競売ににかけられると、借り主は明け渡しを求められる可能性があるうえ、返金されるべき敷金・保証金も、経済的に破綻した元の持ち主に請求しなければならない。（請求しても取り戻すのは実務上、とても困難）
差し押さえの前に入居していれば絶対大丈夫、居住権がある、というのは無くなった訳です。
でありますから、もばいるじいさんとしては、多額の借金があるという噂のある家主の物件は敬遠した方がよいとおもいます。
とぅに店舗などでは、たとえ賃料が安くても保証金が著しく高額の場合には、いったん競売事件になれば保証金の返還ができなければ大変面倒な事になるのは必至。
登記所で謄本を見るなど、事前の調査が必要でしょう。整理回収機構が拘わっているケ−スなど、必ず競売になると考えるべきです。特に注意が必要です。
業種と用途地域・・・・・・
クリーニング業を始める方は、第一種低層住居専用地域に出店は見合わせましょう。
この用途地域では”工場”は建築できません。（建築基準法）。既存の建物でも家主自ら用途変更手続が必要ですが、家主がこれを拒否すれば開業できません。
深夜種類提供店（スナック、飲み屋など）は、第一種低層住居専用地域はいうなでもなく不可。この業種は商業地域、近隣商業地域以外では営業できません（風俗営業法）。昭和６２年以前から営業している場合を除いて、新規営業はできません。したがって”お隣で昔から深夜営業している”場合でも駄目です。
契約金を支払って賃貸借契約成立・・・保健所の許可が下りてさらに警察へ届出（風営１０号）の段階で””深夜営業はできない”とされるケースは多いのです。注意しましょう。